Ya no se plantean promociones de VPO de compra, cuando históricamente en España la propiedad es el modelo preferido por la población y ha sido la forma de ahorro popular para contar con capital acumulado
Publicado en La Vanguardia el de febrero de 2025 | Foto: Un joven estudia opciones de acceso a la vivienda. Andrea Martínez / Propias
El péndulo que marca los ciclos en las preferencias del sector público español para promover viviendas asequibles, bien sean en régimen de alquiler o de venta para personas y familias de escasos recursos, está ahora indiscutiblemente situado en la promoción de las viviendas de alquiler.
Las razones aducidas por sus defensores son significativas: incremento de la oferta de viviendas en alquiler para acercarnos a la proporción que tienen otros países del norte de Europa, precios más asequibles (que no más económicos) endeudamiento familiar a largo plazo inexistente, facilidad de movilidad por motivos familiares o laborales, etc.
Sin embargo, en una sociedad con una estructura familiar cada vez más fluida, la vivienda en propiedad es la que mejor permite su adaptación espacial al entorno y necesidades familiares, por encima de la concepción de la vivienda de alquiler, generalmente diseñada siguiendo un patrón estándar, de uso estático, neutro, impersonal e inadaptable.
La adaptabilidad que ofrece la libre disposición de la propiedad, repercute en una mejor convivencia familiar, en unos mejores resultados escolares e integración y comunicación entre sus miembros y en último término, en la mejora de la seguridad de los barrios. No debemos olvidar que, si bien la vivienda es el principal medio para cohesionar la unidad familiar, el barrio es la entidad fundamental para favorecer la integración social.
Incoherentemente además, en la actual concepción, las viviendas de protección oficial de alquiler son difícilmente asequibles para una gran parte de los trabajadores con retribuciones en la franja del SMI.
Mientras que en 2024 el SMI era de 1.134 euros distribuido en 14 pagas, es decir 1.323 euros brutos mensuales , si contáramos dedicar a los gastos de alquiler más suministros del hogar el 35% de los ingresos, esto supone destinar 529,20 euros mensuales a este menester.
En este marco, si se tiene en cuenta que el alquiler de HPO en régimen general de una vivienda de 52,5 m2 útiles (70 m2 construidos) es de 543,90 euros y en régimen especial es de 477,75 euros, se deduce que es inevitable tener que vivir en pareja acreditada, para cubrir las garantías administrativas y financieras para poder alquilar este tipo de vivienda. Es decir, con un salario mínimo interprofesional y gozar de un reducido alojamiento aceptable estás obligado a aparejarte, pero es impensable tener los medios para plantearse tener descendencia.
En este escenario poco halagüeño, en el caso de alcanzar el privilegio de conseguir habitar en una vivienda de protección oficial de alquiler, la reducción de los ingresos en el momento de la jubilación y especialmente los de las mujeres viudas, obligaría a cambiar de residencia y a la renuncia del entorno social histórico en el cual se ha vivido. Todo ello, en una etapa sensible de la vida de las personas y sin poder contar siquiera, con el histórico y ancestral apoyo de unos inconcebidos hijos.
Como se anunciaba al principio, actualmente, en los foros y debates políticos ya no se plantea la opción de promociones de VPO de compra, cuando históricamente en España la propiedad de la vivienda es el modelo preferido por la población y ha supuesto la forma de ahorro popular para contar con un capital acumulado en el momento de abandono de la vida laboral. Es en definitiva un seguro de permanencia en la propia vivienda, en el momento de reducción de los ingresos por jubilación.
No obstante, si comparamos el coste de acceder a una vivienda de alquiler con una de compra en plena propiedad, sobre un suelo en ambos casos de derecho de superficie, resulta más ventajosa la compra que el alquiler.
En una adquisición de vivienda, incluidos impuestos, mediante una financiación de mercado en cuanto a plazo, tipo de interés y por el 100% del precio de compra, los pagos realizados a lo largo de los 30 años de duración del préstamo hipotecario, serían del orden de 276.420 euros y en el caso de alquiler de 353.040 euros, contando con un incremento anual del IPC del 2% (en el caso de un IPC del 3% actual la diferencia sería aún mayor alcanzando los 414.020 euros).
Todo ello, sin tener en cuenta el engorro de la necesaria gestión de los arriendos por alguna entidad ya sea pública o privada, que en el caso de venta es inexiste. Con el añadido que a partir del cumplimiento del plazo hipotecario que se ha considerado de 30 años, sería significativa la reducción de la cuota al tenerse que hacer frente únicamente al mantenimiento y costos de la comunidad.
Todo ello además de contar en el momento de la posible venta de la vivienda con el capital acumulado del valor actualizado de VPO (el régimen de protección oficial en ningún caso debería de extinguirse). Así pues, además de resultar menos oneroso para la administración la promoción de viviendas en venta que las de alquiler, resulta más interesante para el trabajador el pago de una cuota hipotecaria que, sin duda, el alquiler a fondo perdido.
Frente a esta paradoja de construir viviendas inabordables para las personas a las que se quiere alojar, existen alternativas, algunas de las cuales podrían consistir en:
Subir significativamente el SMI con el peligro de aumentar, entre otros, los costes de construcción.
- Eliminar el IVA devengado que es irrecuperable para los promotores de vivienda de alquiler.
- Proporcionar el acceso a la vivienda de compra estableciendo mecanismos para facilitar el 25% de entrada como garantía del préstamo hipotecario o subvencionar una parte de este aporte o en algún punto la tasa de interés,
- Subvencionar decididamente la generación de suelo y la construcción de viviendas de VPO en alquiler o venta, mediante la recaudación de impuestos adicionales procedentes del negocio inmobiliario privado, léase SOCIMIS, compra-venta especulativa (transacciones realizadas en corto plazo) intermediación, suelo urbano vacante, apartamentos turísticos…
