Uno es una zona residencial que se reconvierte en oficinas y el otro es para empresas y escasean los pisos
Publicado en La Vanguardia el 30 de octubre de 2023
Recientemente el Distrito del 22@ ha sido objeto de comentarios críticos relacionados con la cantidad de superficie de oficina disponible en este lugar. En el artículo ¿Crisis del distrito 22@? Barcelona decide, la periodista Susana Cuadrado llega a preguntase si el Distrito está en crisis debido a su desocupación.
Una desocupación que puede perdurar debido a la modalidad laboral del coworking y la tendencia social hacia el teletrabajo, corrientes ambas que repercuten en la reducción de la superficie dedicada a oficinas.
También, prácticamente todos los artículos coinciden, en que en el barrio sería necesario construir más viviendas. Cabe recordar que en cada manzana del ámbito delimitado por la calificación @, del total de superficie a construir, el 10% debe ser destinado obligatoriamente a vivienda protegida.
Así pues, o bien se trata de un reducido número de viviendas, si consideramos un barrio de ciudad con usos y actividades mezclado, típico de la ciudad mediterránea, o bien tenemos un número excesivo de viviendas, si consideramos que se trata de un sector de uso exclusivo terciario para asemejarnos al modelo de las downtown anglosajonas.
Bien es verdad que si contemplamos el barrio del Poblenou en su conjunto, la falta de vivienda en los sectores calificados de @, de algún modo queda compensado, gracias al grupo de viviendas que han de conservarse en el antiguo barrio industrial del Poblenou.
Con todo, se han creado unas grandes áreas construidas, ocupadas mayoritariamente por actividades terciarias (o lo que viene a ser lo mismo con muy poca vivienda) en las que da grima poder pasear los fines de semana o a ciertas horas por la noche.
Paralelamente nos encontramos con un distrito del Eixample en donde una cantidad importante de viviendas se utilizan como oficinas. Esta circunstancia hace encarecer el precio de alquiler de la vivienda, debido en gran parte a la mayor solvencia que ofrecen las empresas y profesionales frente a las familias, las cuales disponen de una renta media que en el Distrito era, en 2020, de 23.488 euros (una renta familiar de 23.488 euros supone, destinando el 35% de los ingresos a este menester, poder pagar un alquiler de 685 euros por una vivienda, que es lo que se está pagando actualmente por una habitación en un piso compartido en el Eixample).
Asimismo, esta transformación de viviendas en oficinas, genera también una desproporcionada movilidad debida a motivos laborales – trabajadores y visitas – con los contraproducentes efectos ambientales conocidos. Mientras que el Real Decreto 486/1997 de 14 de abril dispone de una superficie por trabajador en oficina de entre 4 y 6 m2, la superficie mínima para una vivienda en Catalunya se establece en 40 m2.
Es decir, de alguna manera estamos segregando partes de la ciudad de Barcelona con unos usos, que no sólo expulsan a la población residente por motivos económicos, si no que la especializamos funcionalmente, aproximándonos así al modelo de ciudad americana.
De seguir esta tendencia marcada por un mercado inmobiliario ultra liberal, asistiremos en pocos años, a la segmentación y compartimentación por usos preferentes y alto valor añadido, del tejido urbano de la ciudad central.
No obstante cabe recordar, que el barrio del Poblenou, del mismo modo que el Distrito del Eixample, ambos forman parte del conjunto urbanístico proyectado desde una concepción unitaria, por Ildefons Cerdà.
El Poblenou y el Eixample forman parte del conjunto urbanístico proyectado desde una concepción unitaria por Ildefons Cerdà
Profundizando en esta noción de ciudad unitaria, equitativa y pensada en su conjunto, sería lógico deducir que si pudiéramos trasladar una parte de las oficinas que actualmente ocupan los pisos altos del Distrito del Eixample hacia el Poblenou, no sólo facilitaríamos la ocupación de los espacios vacíos en este barrio, sino que paralelamente, al vaciar de oficinas las viviendas del Eixample, aumentaría la oferta residencial en este Distrito, abaratando su precio.
Huelga decir que, indirectamente, también se mejorarían las condiciones ambientales del centro del Eixample, al reducir la carga de tráfico en este sector, además de eliminar una parte del aparcamiento de motocicletas y recuperando de este modo el espació público para el peatón. Darse una vuelta por el centro del Eixample un día festivo, sin prácticamente motos en las aceras, nos permite imaginar el goce de aceras de cinco metros. expeditas para el uso peatonal (si las terrazas de bares no lo impiden).
Por último, muchas de las plantas bajas actualmente sin utilizar se verían favorecidas por una demanda de empresas o profesionales que, por alguna razón, no quisieran desplazarse hasta el 22@, y ello a pesar de las medidas de apoyo que pudiera facilitar el Ayuntamiento para incentivarles el traslado.
En este sentido, cabe insistir en la imposibilidad, o en el mejor caso la irrelevancia del hecho de poder transformar la planta baja en vivienda, dentro del conjunto de la ciudad de Barcelona proyectada por Cerdà. Su configuración, con una manzana de 113 x 113 mts. entre ejes de calles paralelas, implica tener una distancia entre fachadas de dos calles opuestas de 93 mts. y una profundidad construida en planta baja de cada uno de los edificios de aproximadamente entre 30 y 36 mts.
Si tenemos en cuenta que cada inmueble tiene su correspondiente escalera, que reduce la superficie de ventilación para una hipotética vivienda, y que los patios de luces no llegan nunca hasta el nivel de calle, puede confirmarse la imposibilidad de cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad y consecuentemente, la inviabilidad de esta medida, que algunos se han atrevido a proponer para incrementar el parque habitacional en la zona.
La vivienda es pues un problema que afecta indistintamente al Poblenou y también al Eixample. En el primer caso por ser un barrio de oficinas que carece de un número suficiente de viviendas. En el segundo por haber sido un barrio de viviendas que se está reconvirtiendo en uno de oficinas.
El primero, con una renta media familiar de 38.742 euros, según declaración del IRPF y publicada por la Agencia Tributaria hecha a partir de las declaraciones efectuadas en el 2017, está lejos de los ingresos declarados por las familias residentes en el Eixample mejor valorado y más terciario (Passeig de Gràcia – Rambla Catalunya, 61.880; o Diagonal – Provença, 60.477 euros).
Sin embargo, mientras que en el Poblenou la renta familiar seguirá bajando, distanciándose aún más de los barrios más ricos de la ciudad (todas las viviendas del Distrito 22@ están previstas para familias de bajos ingresos), en algunos sectores del Eixample la renta familiar seguirá creciendo, debido a la reducción del parque residencial en beneficio del sector de oficinas y al encarecimiento del precio de las pocas viviendas que se mantendrán.
Mientras que en el Poblenou la renta familiar seguirá bajando, en algunos sectores del Eixample seguirá creciendo
Llegados a este punto conviene preguntarnos, si no sería necesario tomar medidas para acoger oficinas procedentes del Eixample e incrementar el parque residencial para familias con rentas medias en el sector calificado 22@ y paralelamente, recuperar los pisos por encima del principal para destinarlos de nuevo a vivienda y facilitar el traslado de despachos del Eixample hacia El Poblenou. Ambos barrios se verían beneficiados y con ellos el conjunto de la ciudad.
