El sector privado es responsable del 80% de las promociones de vivienda social en Catalunya
Publicado en La Vanguardia el 22 de junio de 2022 | Natàlia Bosch
En España, solo un 2,5% del parque habitacional es de vivienda social. Una cifra irrisoria en comparación con los datos de otros países europeos. La media de vivienda social en la Unión Europea es del 9,3%, y en países como Dinamarca o el Reino Unido este porcentaje se sitúa alrededor del 20%. Son datos que se desprenden del informe Colaboración público-privada en el mercado de la vivienda en Catalunya, elaborado por José García Montalvo, Carles Sala y Josep Maria Raya en el marco de la cátedra de empresa “Habitatge i Futur” de la Universitat Pompeu Fabra y la Associació de Promotors de Catalunya (APCE).
Este dato tiene mayor relevancia todavía por la realidad de emergencia habitacional en la que estamos instalados hace años. Según datos del INCASÒL (Institut Català del Sòl), desde el año 2005 hasta 2020, el precio del alquiler en Catalunya ha crecido un 16% más que la renta per cápita. Teniendo en cuenta que la distribución de la renta no es uniforme, este incremento desbocado de precios es un problema que lo han sufrido con más intensidad las rentas más bajas y, en especial, los jóvenes o las personas en situación de vulnerabilidad.
Casi 8 de cada 10 visados de inicio de obra de viviendas de protección oficial en Catalunya durante el 2020 fueron de promotoras privadas
Ante esta realidad, contar con un parque de vivienda social más consistente destinado al alquiler, con arrendamientos asequibles y precios acotados por los poderes públicos se presenta como una solución estructural al problema.
En este sentido, la colaboración público-privada es una solución real para revertir esta situación: “La colaboración entre el sector público y el sector privado no es una posibilidad, sino una obligación. Y todavía más si consideramos que la mayoría de la vivienda social en alquiler en nuestro país ha sido producida por el sector privado”, sostiene Josep Maria Raya, coautor del informe. Y es que el 78,8% de los visados de inicio de obra de viviendas de protección oficial en Catalunya durante el 2020 fueron de promotoras privadas.
Unos datos que, como indica Xavier Vilajoana, presidente de APCE (Associació de Promotors de Catalunya), rompen con el tópico de los promotores especuladores. “Invertir en vivienda de protección oficial es un valor más que tienen las empresas. Como promotores, debemos intentar abastecer a todos los segmentos de la población. Y uno de estos segmentos es el de las personas que necesitan acceder a una vivienda asequible. Es cierto que los márgenes de beneficio son bastante reducidos, porque tienes el precio final estipulado, pero también el riesgo comercial es menor. Sería algo así como comparar la renta fija con la variable”, resume Vilajoana.
Pero, en una situación como la actual, con la inflación desbocada y los precios de los carburantes y las materias primas disparados, esos márgenes de por sí reducidos corren el riesgo de evaporarse. “Hoy en día, el encaje se hace cada vez más difícil. Invertir en promociones de protección oficial se ha convertido en una profesión de alto riesgo”, sostiene Vilajoana, que advierte que, si el sector privado se baja del caballo de la vivienda social, la situación podría ser dramática.
Hoy en día, el encaje se hace cada vez más difícil. Invertir en promociones de protección oficial se ha convertido en una profesión de alto riesgo”
Xavier VilajoanaPresidente de APCE (Associació de Promotors de Catalunya)
En este sentido, desde el sector se pide a las administraciones estabilidad jurídica. “Si repasamos las leyes aprobadas en los últimos 5 años en materia de vivienda y urbanismo nos faltan dedos en las manos para contar. En un sector donde el plazo medio de entrega del producto es de 4-5 años, si en este plazo te han cambiado tres veces la normativa la inseguridad es máxima”, denuncia Vilajoana. En una promoción convencional se puede repercutir en el precio final, siempre que el mercado lo asimile, “pero en una de protección oficial subir precios no está contemplado en la ecuación”, afirma.
Según el presidente de los promotores catalanes, el sector privado quiere invertir en protección oficial, pero con condiciones. “Para hacerlo sin beneficios está la administración pública y el sistema del bienestar, mediante los impuestos que todos pagamos. No se puede trasladar toda la responsabilidad al sector privado”, avisa.
Los Fondos Next Generation, una gran oportunidad
A pesar de todo, Vilajoana destaca la gran oportunidad que representan los Fondos Next Generation dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia aprobado por la UE. Según el citado estudio “Colaboración público-privada en el mercado de la vivienda en Catalunya”, estos Fondos constituyen, en el ámbito de las políticas públicas de vivienda, una auténtica oportunidad para impulsar la rehabilitación y promoción de nuevas viviendas, y también para revertir déficits históricos de inversión en el parque residencial.
La promoción de vivienda de alquiler social en el marco de estos Fondos se tendrá que realizar sobre suelo público, tendrá que priorizar la colaboración público-privada, e irá destinada a los colectivos con más dificultades para acceder a una vivienda, entre los cuales el Plan destaca los jóvenes con ingresos bajos. Todo esto sin olvidar que uno de los puntos clave de estas ayudas es la descarbonización y la mejora energética de los edificios.
Los Fondos Next Generation son una oportunidad para impulsar la rehabilitación y promoción de viviendas nuevas
“Los Fondos Next Generation son una gran oportunidad para que los suelos en manos de los municipios se movilicen para destinarlos a construir viviendas de protección oficial”, espera Vilajoana, “teniendo en cuenta que existe una fecha límite para el pago de estos Fondos y es el 30 de junio de 2026”. Estos Fondos, además de ser una oportunidad única, pondrán de manifiesto, “qué municipios han sido eficientes movilizando suelos públicos para ponerlos a concurso con el fin de engrosar el parque de vivienda social, y cuáles no”, sentencia.
Colaboración público-privada en materia de vivienda social
En Catalunya se han producido diferentes ejemplos de colaboración público-privada para la promoción de vivienda asequible con una vocación de permanencia en el tiempo.
Entre estas fórmulas, las más destacadas son la creación de sociedades de capital mixto, como la recientemente constituida Habitatge Metròpolis Barcelona S.A. (AMB 25%, Ajuntament de Barcelona 25% y NiCrent Residencial 50%), y el derecho de superficie. Este último consiste en la cesión por parte de la administración de un suelo a un promotor privado para que gestione el edificio que construya en él durante un periodo establecido de tiempo. Una vez transcurrido ese tiempo, que suele ser de 75 años, el terreno y el edificio vuelven a manos de la administración.
Aunque estas fórmulas de colaboración público-privada han demostrado su vigencia para la promoción de vivienda asequible, Xavier Vilajoana cree que aún queda mucho camino por recorrer: “Existen algunos obstáculos difíciles de sortear, necesitamos buscar fórmulas más ágiles, dinámicas y beneficiosas para todos los implicados”.
Dotarse de un sólido parque de viviendas sociales es la meta y una solución estructural al problema de ciertos sectores vulnerables de la sociedad al acceso a una vivienda digna y adecuada, uno de los derechos fundamentales.
